Ist ein Grundstück kleiner als vom Käufer angenommen, betrifft dies die Frage des Kaufgegenstandes selbst und kann grundsätzlich nicht im Rahmen der Sachmängelhaftung geltend gemacht werden. Dies hat der BGH mit Urteil vom 23.06.2023 entschieden (Az. V ZR 89/22).

Zum Sachverhalt

Im Jahr 2009 kauften die Kläger (Käufer) ein Grundstück, das mit einem Wohnhaus bebaut war. Die Käufer gingen aufgrund der vorangegangenen Besichtigung irrtümlich davon aus, dass sich der Vertrag auch auf das Nachbargrundstück mit einer Größe von 19 qm erstrecken würde. Dieses stand jedoch im Eigentum eines Dritten und war auch nicht im Kaufvertrag bezeichnet.

Die Käufer begehrten nun eine Rückabwicklung des Kaufvertrags. Das Grundstück sei für die angedachten Wohnzwecke erheblich eingeschränkt. Zur Begründung führten sie zunächst an, dass die fehlende Grundstücksfläche einen Sachmangel darstellen würde.

Erster Versuch: Sachmangel

Dem stellte sich der BGH entgegen. Um eine Sachmängelhaftung zu begründen, muss ein Mangel in der Beschaffenheit des Kaufgegenstandes vorliegen. Zur Beschaffenheit eines Grundstücks gehört jedoch nicht, dass es sich auch auf ein Nachbargrundstück erstreckt. Vielmehr handelt es sich dabei um den Kaufgegenstand als solchen.

Ein Mangel in der Beschaffenheit kann in Ausnahmefällen nur dann vorliegen, wenn es dem verkauften Grundstück an einer vereinbarten Beschaffenheit wie z.B. einem Seezugang fehlt.

Zweiter Versuch: Falschbezeichnung

Darüber hinaus versuchten die Käufer den BGH mit der Argumentation mithilfe der Rechtsfigur „falsa demonstratio non nocet“ zu überzeugen. Nach dieser Rechtsfigur ist die falsche Bezeichnung einer Kaufsache unerheblich, solange sich die Parteien über die tatsächliche Kaufsache einig sind.

Der Schulbuchfall hierzu ist ein Kaufvertrag über Haakjöringsköd, bei dem beide Parteien irrtümlich davon ausgingen, es handele sich um Walfischfleisch. Tatsächlich handelt es sich aber um Haifischfleisch. Das Gericht entschied damals jedoch, dass der wahre Wille der Parteien vorrangig vor der falschen Bezeichnung sei und daher zwischen den Parteien der Kauf von Walfischfleisch vereinbart wurde.

Die Käufer führten nun an, sie hätten sich mit dem Verkäufer auf das gesamte Grundstück, inklusive der 19 qm des Nachbarn, geeinigt. Demzufolge wäre es unerheblich, dass im Kaufvertrag nur das kleinere Grundstück genannt ist.

Aber auch diese Argumentation lehnte der BGH ab. Der Grenzverlauf zwischen den beiden Grundstücken war zwar kaum ersichtlich, das stellt allerdings keine Ausnahme dar, sondern ist von den Parteien als bekannt vorauszusetzen. Insbesondere sei es der Regelfall, dass ein Verkäufer nur ihm zustehende Grundstücke verkaufen möchte und sich sein Rechtsbindungswille daher auch nur auf diese beziehen kann.

Fazit

Damit scheiterten die Käufer mit ihrem Begehren auch in letzter Instanz beim BGH. Über mögliche Schadensersatzansprüche der Käufer wegen arglistiger Täuschung durch den Verkäufer war wegen eingetretener Verjährung nicht zu entscheiden.

Die Entscheidung verdeutlicht wie wichtig es ist, bei Immobilientransaktionen besondere Sorgfalt walten zu lassen.