Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung (Beschluss vom 13. Oktober 2023, Az. V ZB 10/24) klargestellt, dass ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht nicht in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht umgewandelt werden kann.

 

Was ist ein Vorkaufsrecht und welche Arten gibt es?

Das Vorkaufsrecht ist ein bedeutsames Rechtsinstrument im deutschen Immobilienrecht. Es gibt dem Berechtigten die Möglichkeit, ein Grundstück zu den gleichen Bedingungen zu erwerben, die ein Dritter mit dem Verkäufer ausgehandelt hat.

Dabei wird grundsätzlich zwischen zwei Arten von Vorkaufsrechten unterschieden:

Subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht: Dieses Vorkaufsrecht ist mit dem Eigentum an einem bestimmten Grundstück verbunden. Es ist also nicht einer bestimmten Person zugeordnet, sondern knüpft an ein anderes Grundstück an. Der jeweilige Eigentümer dieses Grundstücks hat dann das Vorkaufsrecht. Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen und kann nicht unabhängig vom Grundstück übertragen werden.

Subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht: Hier steht das Vorkaufsrecht unabhängig von einem anderen Grundstück einer bestimmten Person zu. Nur diese Person hat das Recht, beim Verkauf des Grundstücks bevorzugt zu werden.

 

Der Fall vor dem BGH: Warum ist eine Umwandlung unzulässig?

Im vorliegenden Fall wollte eine Grundstückseigentümerin ein zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Nachbargrundstücks bestehendes subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht zugunsten einer bestimmten Person, nämlich der bisherigen Eigentümerin umwandeln lassen. Dies sollte durch eine Grundbuchänderung geschehen. Das Grundbuchamt lehnte den Antrag jedoch ab und auch die Beschwerde vor dem OLG München blieb erfolglos.

Der BGH hat diese Entscheidung nun bestätigt. Das Gericht begründete seine Ablehnung damit, dass die Umwandlung bereits inhaltlich unzulässig sei. Eine Inhaltsänderung von Rechten an Grundstücken ist nach § 877 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) grundsätzlich möglich. Jedoch sei § 877 hier nicht anwendbar, da es sich bei der angestrebten Umwandlung nicht um eine Änderung des Inhalts, sondern um eine Änderung der Rechtsinhaberschaft handele.

Ferner begründet der BGH, dass eine solche Umwandlung den gesetzlichen Regelungen des BGB in § 1103 Abs. 1 widerspreche. Insbesondere sei das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht untrennbar mit dem jeweiligen Grundstück verbunden und könne nicht in eine rein persönliche Rechtsposition umgewandelt werden. Eine solche Änderung würde die klare Systematik des Sachenrechts unterlaufen und zu Unsicherheiten in der Rechtsanwendung führen. Die angestrebte Umwandlung könnte daher nur durch die Aufhebung und Neubestellung des Vorkaufsrechts und damit nicht rangwahrend erfolgen.

 

Fazit: Klare Grenzen im Sachenrecht

Die Entscheidung des BGH zeigt einmal mehr, dass die Trennung zwischen subjektiv-dinglichen und subjektiv-persönlichen Vorkaufsrechten strikt einzuhalten ist. Eine Umwandlung von der einen in die andere Form ist nicht zulässig.

Für Eigentümer, Investoren und deren Rechtsberater bedeutet dies, dass sie bereits bei der Gestaltung von Vorkaufsrechten sorgfältig prüfen müssen, welche Form gewählt wird. Eine falsche Wahl kann später nicht mehr korrigiert werden.