Der Bundesgerichtshof hat am 12. Januar 2022 (Az. XII ZR 8/21) die mit Spannung erwartete Frage entschieden, ob ein Gewerbemieter während einer pandemiebedingten hoheitlichen Betriebsschließung (Lockdown) zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet ist. Konkret ging es um gemietete Verkaufsflächen eines großen Modediscounters. Zugunsten von Gewerbemietern urteilte der Bundesgerichtshof, dass eine temporäre Anpassung der Miete unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht kommt, jedoch sind jeweils die konkreten Umstände des Einzelfalls entscheidend. Eine sogenannte pauschale 50:50 Lösung mit einer Kürzung der Miete um 50% lehnte der Bundesgerichtshof hingegen ab.

Rechtlich begründet wurde die Störung der Geschäftsgrundlage damit, dass die dem Mietvertrag zugrundeliegenden Parameter schwerwiegend gestört sind, da die Mieterin ihr Geschäft aufgrund der pandemischen Lage schließen musste.

Weiter führt der Bundesgerichtshof aus, dass allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage jedoch noch nicht zu einer Herabsetzung der Miete berechtigt. Es kommt zusätzlich darauf an, ob dem Gewerbemieter das Festhalten am unveränderten Vertrag weiterhin zugemutet werden kann. Grundsätzlich obliegt das Wirtschaftlichkeitsrisiko zwar dem Gewerbemieter, jedoch gehe die Betriebsschließung aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie über das gewöhnliche Risiko des Gewerbetreibenden hinaus. Die Entscheidung betont, dass es stets auf eine umfassende Abwägung der Umstände des Einzelfalls ankommt und insbesondere zu berücksichtigen ist, welche Nachteile der Gewerbemieter tatsächlich erlitten hat. Soweit der Gewerbemieter staatliche Unterstützungsleistungen, wie insbesondere Finanzhilfen, erhalten hat, ist dies zu berücksichtigen.